ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ (ОТЛИЧНАЯ ПРАКТИКА)

К Нашим земельным юристам, обратился Г.О. с просьбой об оказании юридической помощи в оспаривании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. 
Снижение кадастровой стоимости земельного участка требуется для восстановления нарушенных прав предприятия, в частности завышенная кадастровая стоимость привела к необоснованному увеличению размера арендной платы.  
Адвокатом по недвижимости была проведена досудебная подготовка в соответствии с требованиями законодательства, регламентирующего снижение кадастровой стоимости на объекты недвижимости. 
После отказа комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре по Краснодарскому краю, был сформирован административный иск к ФГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю «Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости». 
Требования были мотивированы тем, что согласно данным отчета о рыночной стоимости земельного участка, выполненного соответствующей оценочной организацией, рыночная стоимость земельного участка гораздо меньше установленной кадастровой стоимости. 
Г.О, считает, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная по результатам государственной  кадастровой оценки, -  является неверной и нарушает права истца.
Г.О., является арендатором земельного участка, в отношении которого заявлены административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка. 
Необоснованно высокая кадастровая стоимость – привела к необоснованному завышению размера арендных платежей. 
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю отказала в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости арендуемого Акционерным Обществом земельного участка, так как комиссия установила отличие от рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости, более чем на 30% , а именно более 60%. 
Расчет арендной платы земельного участка произведен в соответствии с нормативными актами – исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 
В соответствии со ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка, устанавливается равной его рыночной стоимости. 
Особое внимание требуется уделять тому, что Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории России установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (данные Правила утверждены Постановлением Правительства РФ). 
Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены заинтересованными лицами. 
В силу ст. 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу. 
Определением суда рассматривающим дело, была назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка В соответствии ст.62, ч.8ст.82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ, в совокупности с другими доказательствами по делу. 
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, и не вызывает сомнений в достоверности.  
Удовлетворяя предъявленные административные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, суд руководствовался также Постановлением Пленума Верховного Суда «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». 
В силу ст. 24.20 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» в случае изменения кадастровой стоимости в порядке установленном ст. 24.18, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 
В соответствии с п.31 Постановления Пленума ВС «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» - при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.  
СУД РЕШИЛ: 
Административные требования ГО к ФГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости, удовлетворить частично. 
Установить кадастровую стоимость земельного участка в Сочи, равной его рыночной стоимости. 
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Сочи считать …. 
Кадастровую стоимость в указанном размере, установить на период с … до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений, в сведения государственного кадастра недвижимости, о кадастровой стоимости земельного участка в Сочи.  

(примечание): Снижение кадастровой стоимости земельного участка, в судебном порядке привело к снижению арендных платежей. Также установленная, сниженная кадастровая стоимость земельного участка помогла сэкономить средства обратившегося к ГО при обращении в администрацию города Сочи с заявлением о выкупе земельного участка в собственности за плату. Так как плата за выкуп земельного участка, также исчисляется с установленной кадастровой стоимости земельного участка.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Исходя из содержания статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закона о кадастре), действовавшей до 1 января 2017г., кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 28 Закона о кадастре ошибкой в государственном кадастре недвижимости, является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях).

Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению органом кадастрового учета в порядке, установленном Законом о кадастре.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (далее - Правила), и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. № 39 (далее – Методические указания), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

Пунктом 1.2 Методических указаний установлены, в том числе следующие группы разрешенного использования земельных участков: как «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» (подпункт 1.2.3) и «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (подпункт 1.2.5).

АДВОКАТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ -

НЕЧУКИН ДМИТРИЙ БОРИСОВИЧ М.Т. 89881615518

СУДЕБНЫЙ ЭКСПЕРТ -

ГОРЕЛОВА ЕЛЕНА АЛЕКСАНДРОВНА - 89180117700